پایاننامه حقوق خصوصی استقلال حصر سندرسمی نقل ملک ثبت شده

۲۲۰ هزار تومان ۱۶۵ هزار تومان
افزودن به سبد خرید

جهت خرید و دانلود پایاننامه حقوق خصوصی استقلال حصر سندرسمی نقل ملک ثبت شده روی دکمه افزودن به سبد خرید یا با ایمیل زیر در ارتباط باشید

sellthesis@gmail.com

دانلود پایان نامه ارشد حقوق


پایان نامه کارشناسی ارشد حقوق خصوصی استقلال و حصر سند رسمی درنقل ملک ثبت شده


پایاننامه حقوق خصوصی استقلال حصر سندرسمی نقل ملک ثبت شده


چکیده

در حقوق ایران نقش سند در ثبوت و اثبات نقل و انتقال املاک ثبت شده، به شدت مورد اختلاف است و دامنه آن علاوه بر مقنن و قوانین مصوب؛ به دکترین حقوقی و رویه قضائی نیز تسرّی یافته و تا کنون موفق به اتخاذ رویه واحد نشده است. طرفداران نقش ماهوی سه نظریه؛ تشریفاتی، شرط مؤخر تملیک و شرط قابلیت استناد علیه ثالث و طرفداران نقش شکلی نیز سه نظریه؛ صرفا اثباتی، دلیل منحصر و دلیل قاطع برای سند رسمی و نقش آن در انتقال املاک ثبت شده، ارائه کرده اند. در این پایان نامه، با تکیه بر حقوق ثبت موضوعه و شرح مفصل مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت و توضیح و تبیین، فرض حقوقی مطلق ماده 22 ق.ث. و مبانی و مستندات و قلمرو اجبار به سند رسمی و ضمانت اجرای آن و عدم پذیرش سند عادی؛ به نقد نظریات شش گانه از منظر؛ تفسیر مواد قانون ثبت، ادله اثبات نقل و لزوم تجمیع ثبوت و اثبات و لزوم تمهیدی بودن ادله و نقد توجیهات حقوقی آن ها پرداخته ایم و نظریات شکلی و دو نظریه شرط مؤخر و شرط قابلیت استناد علیه ثالث را مستدلاً مردود و نظریه تشریفاتی را تنقیح و ترجیح داده ایم. بنابراین ثبوت و اثبات نقل املاک ثبت شده، منحصر به سند رسمی و سند مرقوم مستقلا و بدون نیاز به ثبت در دفتر املاک ناقل است. سند عادی از منظر حقوقی و نزد حاکمیت (دولت و ملت) ثبوتی و اثباتی «باطله» و تعهدی اخلاقی است و وارد دنیای حقوقی نشده است و پذیرش و ترتیب اثر دادن به آن مخالف فرض ماده 22 ق.ث و موجب مسئولیت مدنی و انتظامی و بعضاً کیفری است.
کلید واژه ها: ثبوت و اثبات، اسباب نقل، ادله اثبات نقل، فرض مطلق حقوقی ثبت ملک، استصحاب مالکیت رسمی، استثناء منصوص نقل، ضمانت اجرای عدم ثبت، عدم پذیرش، اجبار به ثبت سند.


فهرست مطالب

عنوان    صفحه

چکیده    1
مقدمه    2
فصل اول
کلیات، مختصری از حقوق ثبت
بخش اول: کلیات تحقیق و عمومات ثبتی    5
بخش دوم: فرض حقوقی ماده 22ق.ث    19
1- ثبت ملک اقدامی دولتی و حاکمیتی است    19
2- ارزش ذاتی و عینی ثبت ملک    19
3- جایگاه ماده22 ق.ث.    20
4- منطوق ماده 22 ق.ث.    21
5- مفهوم ماده 22 ق.ث.    30
فصل دوم
سند رسمی و معاملات املاک ثبت شده
بخش اول: مستندات و مبانی     36
گفتار اول: ماهیت و صورت سند رسمی    36
گفتار دوم: ثبوت و اثبات سند رسمی    39
گفتار سوم: اسباب تملک و اسباب نقل    42
گفتار چهارم: ادله اثبات نقل    43
گفتار پنجم: مستندات اجباری بودن نقل به سند رسمی    45
گفتار ششم: مبانی اجبار و الزام    47
بخش دوم: قلمرو، مصادیق، ضمانت اجراء    51
گفتار اول: قلمرو الزام و اجبار، شرح مواد 46 و47 ق.ث    51
گفتار دوم: ضمانت اجرای ثبت اجباری اسناد    55
1-شرط اعمال ماده 48 ق.ث    55
2-معنای«عدم پذیرش»     56
3- «صورت» (سند) مصداق ماده 48 مردود است یا «معنا»ی (مسند) آن؟    59
4- ترتیب اثردادن به ثبوت مصداق ماده 48 جرم است    62
5- شباهت و تفاوت سند رسمی مصادیق مواد 46و47 ق.ث    63
فصل سوم
دکترین حقوقی، ثبوت و اثبات
بخش اول: کلیات    68
گفتار اول: رابطه ثبوت و اثبات    68
گفتار دوم: ادله تمهیدی و عارضی- ادله اثبات حق و دعوا    69
گفتار سوم: ادله اثبات در حقوق ثبت    71
گفتار چهارم: سابقه فقهی    74
گفتار پنجم: رویه قضائی    75
بخش دوم: عقاید علمای حقوقی    77
گفتار اول: نظریه شکلی    77
الف) نقش صرفاً اثباتی    77
ب) دلیل منحصر اثباتی    80
ج) دلیل قاطع اثباتی    80
د) آثار و نتایج نظریه شکلی    81
گفتار دوم: نظریه ماهوی    82
الف) نقش تشریفاتی    82
ب) نظریات منشعبه از نظریه ماهوی    86
1-نظریه تملیک مؤخر     86
2- نظریه شرط قابلیت استناد علیه ثالث    88
بخش سوم: نقد عمومی نظریات    89
1- ایرادات نظریات شکلی    89
2- ایرادات نظریات ماهوی    91
فصل چهارم
 نقد(خصوصی) نظریات
گفتار اول: ایرادات نظریات شکلی    96
الف) ایرادات در مبانی و مستندات    96
ب) ایرادات در تفسیر مواد قانون ثبت    99
ج) ایرادات در ادله اثبات    103
د) ایرادات در توجیه حقوقی    118
1- در قرار داد تشکیل بیع    118
2- در فروش بدون تنظیم سند    145
گفتار دوم: ایرادات نظریات ماهوی    159
1- نظریه ثبوتی    159
2- نظریه تملیک مؤخر و شرط قابلیت استناد علیه ثالث    160
فصل پنجم
تنقیح نظریه تشریفاتی     
الف) تمهید و توجیه جدید    163
1- ماده 22 ق.ث ابطال و تغییر ثبت ملک مطلقاً ممنوع    163
2- اصل بقاء و استمرار مالکیت رسمی است    163
3- مستند اجبار، انواع سند رسمی با توجه به موضوع نقل    164
4- امکان ندارد مواد 46 و 47 ق.ث ثبوتی نباشد نقل از اسباب نقل برمی آید نه از ادله    165
ب) استقلال سند رسمی    168
ج) دلیل برای اثبات نقل و اثبات، مستلزم وقوع اسباب نقل    170
د) سند عادی و تفکیک مصادیق مواد 46 و 47 ق.ث    171
ه) سند عادی، تعهد به انجام تکلیف قانونی    172
1- تعهدات متعدد، تعهدات معارض    172
2- ورود تعهد اخلاقی به دنیای حقوق    172
و) ضمانت اجرای اسناد عادی معاملات املاک ثبت شده    173
ز) آیا تعهدات اخلاقی قابل الزام به تنظیم سند رسمی است؟    173
ح) تعارض سند عادی با رسمی مؤخر، آیا رسمی قابل ابطال است؟    175
ط) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ترجیح بلا مرجح، خطر تعمیم    175
نتیجه و پیشنهاد    177
منابع و مأخذ    180
چکیده انگلیسی    182


ماده 22 قانون ثبت

ماده 22 قانون ثبت مقرر کرده است: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک مزبور به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا ًبه او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم و ارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده ویا در صورت اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد…»

ماهیت سند رسمی

در اینجا قصد نداریم بحث ادله اثبات قانون مدنی (ماهوی) و شرایط ابراز و ارائه آنها در قانون آئین دادرسی مدنی (شکلی) را به تفضیل بیان کنیم، بلکه در صدد آنیم که از این دو مقوله، آنچه که به بحث این پایان نامه مربوط است و در این مقال و مجال لازم است بیان کنیم.
1- سه شرط اصلی سند رسمی
اول: لزوم تطابق مفاد و محتوا و شکل رسمی با قوانین و مقررات
همچنان که در شرح ماده22 ق.ث گفتیم، اصلِ مبنای قانونی این الزام، ماده 22 ق.ث نبود و استفاده از ماده22 مرقوم در این زمینه مبتنی برمفهوم سلبی ماده22ق.ث بود که پیشتر بیان کردیم بنابراین اصل الزام مبتنی بر قوانین و مقررات دیگری است از جمله؛ مواد قانون مدنی خصوصاً مواد1287و1288 و سایر مواد مندرج در« کتاب دوم- در اسناد» جلد سوم قانون مدنی که مصوب سال 1314 شمسی است و مواد قانون آئین دادرسی مدنی خصوصاً مواد195و196 قانون مرقوم که مصوب سال 1379 است. وبطور اخص و بنیادی درخصوص سند رسمی نقل وانتقال املاک ثبت شده یا درجریان ثبت و ثبت نشده مواد 46 تا117 قانون ثبت است که قانون خاص ومقدم بر دیگر قوانین است چرا که مصوب سال 1310 شمسی است والبته تطابق اسناد تنظیمی با کل قوانین ماهوی و شکلی مصوب، مراد است. وتحت هیچ شرایطی نمی تواند اسناد خلاف قوانین موجد حق و خلاف قوانین آمره و برخلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه باشند.

اسباب تملک و اسباب نقل

در قانون مدنی ماده140 اسباب تملک به صراحت بیان شده است. در قانون ثبت تمامی آنها به رسمیت شناخته شده و بدان ترتیب اثر داده شده است لیکن؛ برای«تصرف» و«حیازت» که دومی در املاک تعبیر به احیاء اراضی موات می شود و نهایتاً به تصرف می انجامد در بخش ثبت ملک وارد شده است و عموماً مبنای اثبات مالکیت در مرحله ثبت ملک است. برای ارث(انتقال قهری) و برای نقل و انتقالات غیر ارادی غیر از ارث نظیر نقل و انتقالات ثبتی و قضائی و قانونی نیز پیش بینی شده است و البته در نقل و انتقالات قهری ارثی دو موضوع به حق و دقیق تفکیک شده است، انتقال قهری ملک به نام وارث هم در املاک در جریان ثبت و برای ثبت ملک به نام ورثه و هم برای نقل وانتقالات فی مابین وراث و یا وراث با ثالث هم برای مرحله در جریان ثبت و هم بعد از ثبت ملک در دفتر املاک، پیش بینی های لازمه شده است. بنابراین در مرحله قبل از ورود ملک در دفتر املاک؛ هم امکان ادامه عملیات مقدماتی ثبتی به نام ورثه و نهایتاً ثبت ملک در دفتر املاک به نام وراث و بقدرالسهم آنها و هم برای نقل و انتقالات ارادی ارثی تمهید لازم اندیشیده شده و مقررات ثبتی هر دومرحله و هر دو موضوع پذیرفته وتبیین کرده و لوازم آن را تصریح کرده است.

ضمانت اجرای ثبت اجباری اسناد

ماده 48: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
1- شرط اعمال ماده 48 ق.ث
اولاً؛ اجباری بودن ثبت سند باید احراز شده باشد، یعنی سند مورد نظر باید از مصادیق اجباری مواد 46و47 باشد. ثانیاً؛ به ثبت دفتر اسناد رسمی نرسیده باشد. هرچند که دفتری برای ثبت اسناد رسمی بجز دفاتر اسناد رسمی، پیش بینی نشده است لیکن با توجه به اینکه «اسناد رسمی »دیگری نیز داریم و مقامات رسمی دیگری نیز داریم، باید دقت شود منظور از به ثبت نرسیدن، ثبت مطابق مواد 46 و47 و در دفاتر اسناد رسمی است فلذا هرچند سندی به ظاهر و مطابق ماده 1287 ق.م. رسمی محسوب شود مع ذالک مشمول ماده 48 فوق الذکر است و در ادارات دولتی ومحاکم نبایدپذیرفته شود. و از این حیث سندرسمی محسوب نمی شود. بنابراین اسناد ادارات و نهادهای دولتی و عمومی که مطابق ماده 1287 ق.م. رسمی محسوب می شود، فقط در راستای وظایف ذاتی و محوله قانونی این نهادها و مقامات، قابل قبول و رسمی تلقی می گردد نه خارج از وظایف و ماموریت ها و صلاحیت های آنان واین شروط سه گانه ماده 1287 بایستی به دقت در هر مورد بررسی گردد بنابراین قرارداد واگذاری اداره دولتی برای احداث مسکن یا کشاورزی هر چند فی نفسه رسمی است و در محدوده صلاحیت وزارت خانه مرقوم است ولی ارزش واعتبارآن برای نقل، معتبرمحسوب نمی شود مضافاً اینکه درجائی که طرف اداره یا مقام رسمی، اشخاص خصوصی باشند سند ازجانب اداره یا مقام رسمی اگر رسمی محسوب شود از باب نقش و سمت و مداخله اشخاص خصوصی نمی تواند رسمی محسوب شود.

رابطه ثبوت و اثبات

آیا هر ثبوتی نیازمند اثبات است؟ از بحث پیش گفته معلوم شد که ثبوت برای ثبوت بودن یعنی تحقق و وقوع نیازی به اثبات ندارد و امکان ثبوت بدون اثبات عقلا و منطقا وجود دارد ولی ثبوت بدون اثبات وابسته به اراده و خواست انشاء کننده یا طرفین هر ماهیت حقوقی است و به قول ملامحسن فیض کاشانی؛ مجرد تراضی و تقابض کافی است به شرط آن که قرینه ای بر بیع بودنش دلالت کند و عین الفاظ همان حصول قرینه است نه سبب نقل.

ادله تمهیدی و ادله عارضی

1- ادله در مقام اثبات حق و ادله اثبات دعوا
ادله تمهیدی یا اثبات حق، ادله ای است که ثبوت به آنها اثبات می گردد. معمولا ادله تمهیدی مکتوب است و سند نامیده می شوند. در بین ادله، تنها دلیلی که می تواند چنین کاربردی داشته باشد سند است، اعم از عادی یا رسمی و سایر ادله نظیر اقرار و شهادت و سوگند و… چنین توانی ندارند و ادله عارضی و اثبات دعوا و درمقام تنازع محسوب می شوند. و مراد از عارضی این است که به مناسبت تولید اختلاف و مرافعه و اقامه دعوا و در طول مدت بعد از ثبوت تا اقامه دعوا و در طول دادرسی عارض و واقع و حاصل می شود.
2- دو امتیاز خاص و برتری سند بر ادله دیگر
سند دلیلی است که در بین سایر ادله دو امتیاز خاص دارد. تجمیع ثبوت و اثبات، عدم دخالت غیر در این ثبوت و اثبات. البته حضور مقام رسمی در سند رسمی مانع صحت و عدم دخالت غیر نمی شود سند در واقع انشاء طرفین است و مقام رسمی تنظیم می کند و رسمیت به سند طرفین می دهد. نقش شاهد را در نظر آورید که بیگانه ای است در ثبوت واقعه ی بین طرفین، یا کارشناس و مطلع… عموما افراد خارج از طرفین ماهیت حقوقی هستند.

ادله اثبات در حقوق ثبت

مسلم است که حقوق ثبت در پی تثبیت مالکیت بر غیر منقول است، تثبیت ملک و مالکیت هدف اصلی و اساسی حقوق ثبت است. حقوق ثبت برای «اثبات مالکیت» مقررات مختلفی وضع نموده و «اسباب تملک» مندرج در قانون مدنی را به رسمیت شناخته و مقررات شکلی آن را بیان داشته است. پیش تر آمد که اسباب تملک ماده 140 قانون مدنی چگونه در حقوق ثبت انعکاس یافته است. در اینجا مجددا متذکر می-شویم که؛ بخشی از اسباب تملک در ثبت ملک مورد توجه قرارگرفته است و در مرحله بعد از ثبت ملک امکان تجلی و استناد ندارند(مثل تصرف، احیاء اراضی موات) و بخشی؛ هم در ثبت ملک؛ و هم، در نقل و انتقالات ملک مورد توجه و شناسایی واقع شده اند مثل عقود و تعهدات و ارث و وصیت. بنابراین اثبات مالکیت ناشی از تصرف و احیای اراضی موات در املاک مشمول ثبت اجباری، به ثبت ملک ممکن است و تمام ادله اثباتی؛ در اثبات تصرف یا احیاء قابل کاربرد و ارائه هستند، و بعد از خاتمه عملیات ثبتی «سند مالکیت» دلیل اثباتی آن خواهد بود و ادله دیگر به غیر از دفتر املاک و سند مالکیت صادره، برای بعد از ثبت ملک، نه ضرورتی دارد و نه پیش بینی شده است.

مرور

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.