پایاننامه ارشد حقوق خصوصی آثار حقوقی عیب در عقداجاره

۱۶۰ هزار تومان ۱۲۵ هزار تومان
افزودن به سبد خرید

جهت خرید و دانلود پاياننامه ارشد حقوق خصوصی آثار حقوقی عیب در عقداجاره با آدرس ایمیل sellthesis@gmail.com در ارتباط باشید.


پايان نامه كارشناسي ارشد حقوق خصوصی بررسی عیب و آثار حقوقی آن در عقد اجاره در حقوق ایران و مصر


پاياننامه ارشد حقوق خصوصی آثار حقوقی عیب در عقداجاره


چكيده

هدف اصلی ازاین پژوهش جمع آوری نظرات فقهاء و حقوقدانان راجع به مسأله عیب درموردمعامله وخیارعیب درتحلیلی منسجم می باشدکه در برگیرنده قواعد عمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن درعقداجاره باشدبامطالعه تطبیقی درحقوق ایران ومصر؛ وهمچنین بایدمتذکرشوم که روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره در حقوق ایران ومصر بررسی شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام . شایان ذکراست که روشی که پژوهش براساس آن جمع آوری وتکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طورکلی به عنوان نتیجه می توان گفت که موضع حقوق ایران وحقوق مصر در بسیاری ازموارد در خصوص بحث رساله حاضر شبیه به هم میباشند، مگر درپاره موارد که ناشی از تاثیر حقوق ایران از فقه شیعه و تاثیر حقوق مصر از حقوق فرانسه میباشد. از جمله بحث مربوط به قبول ارش دراجاره درحقوق مصروعدم قبول آن درحقوق ایران وبحث مربوط به حدود تأثیرفسخ درحقوق مصروحقوق ایران که به نظرمی رسد دربعضی ازاین مواردحقوق ایران ودربعضی مواضع حقوق مصرمنطقی تربوده وبه عدالت نزدیکتراست . البته بایدبه این نکته اشاره کردکه منطقی تربودن یک قانون نسبت به قانون دیگربه سختی تشخیص داده می شود چراکه قانون ها ازعرف های یک محل، فرهنگ ملل وروابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد درنهایت باید بیان شودکه تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید درنهایت وپس ازبررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شيء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.


فهرست مطالب

عنوان صفحه
مقدمه                      1
فصل اول- کلیات(تعاریف ومفاهیم)          8
مبحث اول- ماهیت وویژگی های عقداجاره        8
 گفتار اول – مفهوم وتعریف اجاره          8
گفتار دوم – ویژگی های عقداجاره          12
 الف- لازم بودن عقداجاره          12
 ب- تملیکی،معوض وموقت بودن اجاره       15
 مبحث دوم – موضوع عقداجاره وشرایط آن      17
 گفتار اول – موضوع عقداجاره           17
 الف-منفعت             17
 ب-اجرت             20
 گفتاردوم- شرایط عین مورداجاره          23
 الف – لزوم بقای عین دربرابرانتفاع         24
 ب- موجودبودن            26
 ج- قدرت برتسلیم ومشروع بودن منفعت        27
 د- معلوم ومعین بودن            32
 فصل دوم – عیب وضمان عمومی مربوط به آن        37
 مبحث اول – مفهوم واقسام عیب           38
 گفتار اول – مفهوم وماهیت عیب          38
 الف-مفهوم عیب            38
 ب- ماهیت وتعریف عیب          40
 بنداول- عیب، خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصلیه شیء   41
 بند دوم- تعریف عیب بامعیارمادی        42
 بند سوم- تعریف عیب با معیارشخصی       43
 بند چهارم- مفهوم نسبی عیب        44
 گفتار دوم– اقسام عیب            46
 الف-عیب حادث وقدیم           46
 ب- عیب خفی وظاهر           49
 مبحث دوم – ضمان عمومی ناشی ازعیب         51
 گفتاراول- ثبوت خیارعیب          52
 الف- مفهوم خیارعیب ومبانی آن       53
 بنداول- مفهوم خیارعیب        53
بند دوم- مبانی خیارعیب         56
1-2) اعتماد به اصاله الصحه وحکومت اراده    58
2-2) جبران ضررولزوم تعادل عوضین درقرارداد   61
 ب- طبیعت وزمان ایجاد خیار        62
 بنداول- طبیعت خیار         62
1-1)حق بودن خیار       62
2-1)ضمانت اجرای حق بودن خیار     65
 بند دوم- زمان ایجاد خیارعیب      66
 ج- شرایط ثبوت خیارعیب         68
 بنداول – شرایط مربوط به عقد        68
1-1)لازم بودن         68
2-1)معوض وتملیکی بودن       69
 بند دوم – شرط مربوط به موردمعامله       70
 بند سوم- شرایط عیب موجب خیار        71
1-3) سابق ومخفی بودن عیب       71
 2-3)مؤثربودن عیب         73
 د- آثاراجرای خیارعیب          74
 بند اول- فسخ عقد(آثاروموانع آن)       75
1-1)انحلال وعقد وبازگشت آثارگذشته      76
2-1) وضع تصرفات، منافع ونماآت پیش ازفسخ     77
3-1) موانع فسخ         81
1) تلف مال معیوب        83
2) انتقال مال معیوب        84
3) تغییرمال معیوب         88
) حدوث عیب جدید        89
5) تبعیض درعقد،مانع فسخ       91
بند دوم- مطالبه ارش           92
1-2) ماهیت ومبنای ارش          93
 1-1-2) ارش به عنوان جزء ثمن دربرابر وصف سلامت مورد معامله  93
 2-1-2)ارش طریقی احتیاطی درصورت تعذر فسخ     94
 3-1-2)ارش نوعی غرامت         95
 2 -2)تعیین ارش           97
 ه- مسقطات خیارعیب            98
 بند اول- اسقاط صریح یاضمنی خیار        99
 بند دوم- تبری ازعیوب           103 بند سوم- زوال عیب پیش ازاعمال خیار       105
 بند چهارم- اهمال دراجرای خیار         106
 گفتاردوم- ضمان ناشی ازعیب درمواردخاص         109
 الف) الزام به تسلیم مصداق سالم موضوع معامله       110
 ب) بطلان عقد دراثرحدوث عیب         111
 ج) ضمان نسبت به زیانهای ناشی ازعیوب مورد معامله      113
فصل سوم – عیب درمورداجاره وآثارآن          114
 مبحث اول – مفهوم عیب درعقداجاره          115
 گفتاراول- نظریه عدم امکان وجود عیب درمنفعت       116
 گفتاردوم – عیب درعقداجاره به مفهوم عیب درعین مستأجره، مؤثردرمنافع    117
 مبحث دوم – آثارحدوث عیب درعین مستأجره        119
 گفتاراول – ثبوت خیارعیب           119
 الف) مقصودازخیارعیب دراجاره         120
 بنداول- نظریه پذیرش ارش دراجاره        121
 بند دوم- نظریه عدم پذیرش ارش دراجاره       121
 بند سوم-عدم لزوم سابق بودن عیب دراجاره     123
 ب) شرایط عیب موجب خیار در اجاره        126
 بند اول – لزوم مخفی بودن عیب        126
 بند دوم – لزوم موثر بودن عیب        127
 ج) اثرفسخ دراجاره           129
 گفتاردوم- الزام موجربه رفع عیب ویاتسلیم مصداق سالم عین مستأجره    132
 الف) الزام موجربه رفع عیب         132
 ب) الزام موجربه تسلیم مصداق سالم عین مستأجره    134
 گفتارسوم- بطلان عقد دراثرحدوث عیب         136
 الف) شرایط بطلان عقد دراثرحدوث عیب       136
 بند اول- عیب موجب خروج عین مستأجره ازقابلیت انتفاع  137
 بند دوم-عدم امکان رفع عیب       138
 بند سوم- معین بودن عین مستأجره      139
 ب) اثربطلان عقدناشی ازحدوث عیب        139
 بند اول- حدوث عیب موجب بطلان قبل ازعقد یاقبض عین مستأجره – 140
 بند دوم- حدوث عیب موجب بطلان، بعدازعقد ودراثناء اجاره  141
 گفتار چهارم- ضمان موجرنسبت به زیانهای ناشی ازعیوب عین مستأجره    143
نتیجه گیری               145
منابع                152

ماهیت و ویژگی های عقد اجاره

تعیین ماهیت و ویژگی های هر عقدی برای استنتاج و استنباط آثار آن عقد و پیش بینی طرق عادلانه برای جبران تحمیلات ناروا در اثر فقدان آن آثاردارای اهمیت ویژه ای می باشد. از این لحاظ در این مبحث تحت دو گفتارمفهوم و تعریف اجاره و همچنین ویژگی های خاص آن عقد را مورد بررسی قرار می دهیم :

مفهوم و تعریف اجاره

واژه « اجاره » مشتق از « اجر » و جمع « أجر » « اجور » است. ( اتوهن اجورهن)  اجاره در لغت اسم و به معنای مزد عمل یا کرایه اجیر ( اجرت) می باشد . اما در اصطلاح در مفهوم « ایجار» به معنی کرایه دادن به کار برده می شود و همچنین در معانی زنهار دادن ، امان دادن ،  رهانیدن مژده دادن ، پاداش دادن و از این قبیل آمده است .
از این جهت عقد اجاره ، از لحاظ نامگذاری ، با سایر عقود متفاوت است. زیرا هر عقدی به مصدر فعل و یا به اسم مصدر تعبیر می شود و اختلاف چندانی بین مضمون آن عقد با معنی لغوی عنوان آن وجود ندارد. اما اجاره در لغت به معنی کرایه و در اصطلاح به معنی کرایه دادن می باشد .
در تعریف اجاره گفته شده : اجاره ، عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم ، از این تعریف به خوبی روشن می شود که اجاره نیز ماند بیع عقدی معوض و تملیکی می باشد. با این تفاوت که موضوع عقد بیع ، عین مال است اما در اجاره منافع عین به مستاجر تملیک می شود. بعبارت دیگر ، اجاره در حقیقت تسلیط در عین برای انتفاع از آن در مقابل عوض می باشد.

موضوع عقد اجاره :

در تعریف عقد اجاره گفتیم، اجاره تملیک منفعت در مقابل عوض می باشد. بنابراین موضوع آن دوچیز است یکی منفعت و دیگری عوضی که در اصطلاح” اجره المسمی” یا “اجاره بهاء” و گاه نیز “اجرت” نامیده می شود. در این گفتارمفهوم این دو را به تفضیل بیان خواهیم نمود :

الف– منفعت

منفعت هر مال عبارت از وضعیتی است که در عین آن مال نهفته بوده و به این اعتبار می تواند مورد نقل و انتقال واقع شود. منافع به تدریج و در طول زمان از عین حاصل می شوند به گونه ای که ایجاد آنها در هر زمان ، مترتب بر نیستی منافع حاصل در زمان قبل می باشد. مانند سکونت درخانه ، گاهی نیز این منافع با هم جمع شده و به صورت عین خارجی ظاهر می گردند. مانند میوه درخت در اجاره باغ.
تدریجی الحصول بودن منافع و عدم وجود آن ها در زمان انعقاد عقد اجاره باعث شده است که بعضی از فقها در تملیکی بودن این عقد تردید نمایند . اما مشهور فقها امامیه معتقد هستند که چون این منافع وجود تقدیری داشته و احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک می باشد ، عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز بشود اما تحقق تملیک منوط به وجود آن مال است

ب– اجرت

اجرت یا مال الاجاره ، مالی است که مستاجر در ازاء منفعت به موجر می دهد . دانستیم که اجاره عقدی معوض است و منافع به رایگان به مستاجر تملیک نمی شود. بلکه عوض یکی از ارکان اساسی این عقد می باشد به نحویکه فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد. مگر اینکه مقصود طرفین از آن قرار داد هبه منافع یا عاریه باشد

شرایط عین مورد اجاره

عقد اجاره یک عقد مستمر می باشد که بموجب آن منافع به مستاجر منتقل می شود و وی متعهد است که پس از انقضا مدت یا انحلال اجاره عین مستاجره را دوباره به موجر بازگرداند و موجر نیز متعهد است مورد اجاره را به گونه ای به مستاجر تسلیم نماید که وی بتواند از آن منتفع گردد. این انتفاع نیز نباید مخالف قوانین ، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. بلکه باید مشروع بوده و به طور کلی منفعت و عین مستاجره باید به گونه ای در قرار داد تعیین گردند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به آنها ، مبادرت به انعقاد اجاره نمایند تا هیچ گونه ضرر و غرری نباشد و اراده سالم و آزاد طرفین، برقرارداد حاکم گردد. این مساله تا حدی اهمیت دارد که اگر بعد از عقد نیز فقدان این شرایط ظاهر شود.

ثبوت خیار عیب

خیار عیب مهمترین ضمان ناشی ازعیب بوده و بحث ثبوت آن هنگامی است که عقد به طور صحیح منعقد گردد و نافذ باشد؛ لذا در موردی که عیب موجب فقدان یکی از ارکان اساسی صحت معامله و به طور کلی بطلان عقد می‌گردد خیار عیب مفهومی ندارد. همچنین بحث خیارات استثنایی بر بحث لزوم قرادادها است ، زیرا در عقد لازم بر هم زدن عقد امری خلاف اصل بوده و نیاز به مجوز قراردادی یا قانونی دارد؛ اما عقد جایز را هر یک از دو طرف به دلخواه می‌توانند فسخ کنند و چهره استثنایی ندارند و خواهیم دید که ثبوت این خیار برای طرف معامله از جهت قاعده لاضرر می‌باشد و توسل به این قاعده زمانی است که مبیع عین معین یا در حکم آن بوده و جز فسخ عقد یا مطالبه ارش راه دیگری برای جبران ضرر وارده به مشتری وجود نداشته باشد.

مفهوم خیار عیب و مبانی آن

قبل از بررسی آثار واحکام ناشی از خیار عیب ابتدا دانستن مفهوم آن و مبانی و دلایل توجیه‌کننده آن ضروری می‌باشد که در این گفتار در دو بند ابتدا مفهوم خیار عیب و سپس مبانی آن را بررسی می نماییم.
بند اول- مفهوم خیار عیب
واژه «خیار» اسم مصدر «اختیار» بوده و مقصود از آن اختیاری است که شخص در فسخ معامله دارد. به همین جهت گاهی همراه با کلمه «فسخ» می‌آید و می‌گویند: «خیار فسخ»

شرایط ثبوت خیار عیب

برای ثبوت خیار عیب، اجماع شرایطی در عقد، مورد معامله و همچنین عیب موجب خیار لازم می‌باشد که در این گفتار در سه بند به تفصیل به بیان آن‌ها خواهیم پرداخت:

شرایط مربوط به عقد اجاره

عقدی می‌تواند زمینه و مقتضای خیار واقع شود که اولاً لازم باشد و ثانیاً معوض باشد:

لازم بودن:
به این نکته که خیارات از استثنائات وارده بر اصل لزوم قراردادها می‌باشند، در چندین مورد اشاره نمودیم:
اصل لزوم قراردادها اقتضاء می‌کند که در مورد شک در لزوم یا جواز عقد و اینکه آقا عقد قطعی بوده یا خیاری حکم به لزوم آن شود؛ مگر آن که وجود یکی از خیارات ثابت گردد .
حق خیار حق بین باقی گذاردن عقد و یا فسخ آن می‌باشد و این امر تنها در مورد عقودی متصور است که لازم باشند زیرا عقود جایز را هر یک از دو طرف می‌توانند به دلخواه فسخ نمایند و نیازی به ثبوت اختیار فسخ در آن نمی‌باشد. قانون مدنی ما در ماده 457 تصریح نمود که هر بیع لازم است، لازم است، مگر این که یکی از خیارات در آن ثابت شود و بند 1 ماده 157 قانون مدنی مصر نیز در این مورد مقرر نموده: «1-در عقودی که از جانب دو طرف لازم هستند، اگر یکی از طرفین عقد به تعهدش وفا نکند، طرف دیگر جایز است بعد از عذر مدیون به تنفیذ عقد یا به فسخ آن مبادرت نماید …» بر اساس این ماده، عقد باید نسبت به هر دو طرف معامله لازم باشد نه یکی از آن‌ها. این شرط، شامل تمام انواع فسخ می‌شود، خواه فسخ به حکم قاضی باشد یا به حکم قانون و یا بر اساس توافق طرفین. زیرا فسخ به طور کلی زمانی مفهوم پیدا می‌کند که بین تعهدات متقابل اشخاص ارتباط وجود داشته باشد و چنین ارتباطی تنها در عقودی که از جانب دو طرف لازم بوده و منشاء تعهدات متقابل قرار می‌گیرند، ایجاد می‌شود .

معوض و تکمیلی بودن:
قرارداد باید معوض باشد؛ زیرا در خیار عیب یکی از مبانی حق فسخ و مطالبه ارش، جبران ضرر ناشی از قرارداد و ایجاد تعادل عوضین و اجرای عدالت می‌باشد و ضرر و عدم تعادل عوضین در عقود مجانی و بلاعوض مفهوم ندارد. به این علت که در چنین عقودی عوضی در برابر مال معیب قرار ندارد تا طرف معامله بتواند با فسخ عقد آن را بازستاند و یا از میزان آن بکاهد


پاياننامه ارشد حقوق خصوصی آثار حقوقی عیب در عقداجاره

مرور

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.